과천·분당 고가 아파트 거래 활발
상승세 가파른 지역 규제 가능성
실수요·투자 줄어 침체될 우려도
경기도 아파트 거래량이 전년보다 늘어나고, 최고가 아파트 거래가 활발해지면서 경기도까지 토지거래허가구역(토허제)이 확대될 것이란 관측에 무게가 실리고 있다.
30일 경기부동산포털에 따르면 올 1월부터 이달까지 경기도 아파트 매매거래건수는 6만3천446건으로 전년동기(6만348건) 거래량을 뛰어넘었다. 이는 아직 6월 실거래분이 미반영된 수치다.
신고가 경신도 계속되고 있다. ‘준강남’ 과천의 경우 ‘국민면적’ 매매가가 25억원을 돌파했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난 5월 과천 중앙동 ‘과천푸르지오써밋(2020년 입주)’ 전용 84.99㎡ 16층은 중개거래를 통해 25억3천만원에 매매됐다. 경기도 국민면적 아파트가 25억원을 돌파한 것은 이번이 처음으로, 과천에서 ‘국민면적 25억원 시대’가 최초로 열렸다.
‘천당 아래 분당’으로 불리는 성남 분당구에서도 ‘봇들마을 8단지(2009년 입주)’ 전용 84.92㎡가 23억원(15층)에 거래되는 등 고가 아파트 거래가 활발한 것으로 나타났다.
서울 강남 아파트값 상승세가 경기도까지 확산된 가운데, 정부는 경기도 일부 지역을 규제지역으로 확대하는 방안을 고심 중인 것으로 알려진다. 강남3구와 용산구에 이어 집값 상승세가 가파른 과천, 성남시 분당구, 용인 수지구, 안양 동안구 등이 토허제 확대지역이 될 가능성이 크다고 업계는 관측했다.
전문가들은 부동산 대출 규제로 집값 상승 억제에 나선 정부가 조만간 규제지역 확대라는 나머지 카드까지 꺼낼 것으로 본다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 대출규제 외 할 수 있는 방안은 규제지역 확대”라며 “집값이 오르고 전셋값이 오르면 토허제, 투기과열지구, 조정대상지역 선정 등 규제지역을 확대할 것이라고 충분히 예측할 수 있다”라고 말했다.
고 원장은 “토허제로 지정되면 양도세 중과 등 세부담이 늘어나고 거주의무도 있기에 외지인 투자 및 갭투자를 막을 수 있다. 다만, 수요가 다른 지역으로 넘어가는 등 풍선효과가 발생할 가능성도 크다”고 진단했다. 핀셋규제가 풍선효과로 넘어가는 부작용이 일어날 수 있다는 얘기다.
전문가들 사이에선 대출 규제로 실수요자 문턱(6월30일자 12면보도)이 높아진 상황 속 규제지역으로 지정되면 침체국면으로 돌입할 수 있다는 견해도 나온다.
송승현 도시와경제 대표는 “금융규제에 토허제까지 중첩되면 실수요와 투자 모두 줄어들어 그 지역 부동산 침체국면으로 이어질 수 있다”라며 “토허제가 단기적으로는 집값 상승을 멈추게 할 수 있지만, 주택 가격을 안정화시킨다고 보긴 어렵다”고 말했다.
2025-06-30
송도 6·8공구 아파트 매매 하락에
‘매매가격지수’ 31주 연속 내림세
1·3 공구 등 학세권은 보합세 유지
인천 송도국제도시를 끼고 있는 연수구 집값이 수개월째 내림세를 지속하고 있다. 고분양가 논란이 있었던 송도 6·8공구 일대 아파트 매매가격 하락이 연수구 집값 내림세에 영향을 줬다는 분석이다.
18일 한국부동산원 주간아파트가격 동향에 따르면, 이달 셋째 주(12일 기준) 인천 연수구 아파트 매매가격지수는 -0.11%를 나타내며 인천에서 전 주 대비 가장 큰 하락세를 보였다. 연수구는 지난해 10월 첫째 주(-0.02%) 이후 31주 연속 내림세를 지속하고 있다.
연수구 지역의 아파트 매매가격 하락세는 송도국제도시 6·8공구 매매가격이 영향을 준 것으로 분석됐다. 최근 일부 아파트단지의 입주가 이뤄지고 있는 송도 6공구의 경우 분양가가 높게 책정돼, 최근 들어 마피(마이너스 프리미엄) 매물이 나오고 있는 상황이다. 실제로 국토교통부 아파트 실거래가 공개 시스템을 보면 더샵송도마리나베이 전용면적 84㎡의 경우 지난 12일과 13일에 각각 5억8천500만원, 7억1천만원에 거래됐다. 이는 역대 최고가(12억4천500만원)의 절반 수준이다.
송도 6·8공구에 몰렸던 투자 수요가 빠지면서 하락세가 이어지고 있다는 의견도 있다. 코로나19 기간 ‘초저금리’ 기조가 이어지며 더샵송도마리나베이 등 6·8공구 아파트에 투자 수요가 몰렸는데, 최근 ‘거품’이 빠지면서 집값 하락세가 더 커진 영향도 있다는 게 송도 부동산업계 설명이다.
반면, 채드윅 국제학교를 비롯해 연송고등학고, 명선초등학교, 인천포스코고등학교 등 학교와 학원이 밀집한 송도 1·3·5 공구 등은 매매가격 하락 없이 보합세를 유지하고 있다. 송도더샵그린애비뉴8단지 전용면적 101㎡의 경우 지난해 8월 8억8천800만원, 지난 3월 8억9천만원, 지난 3일 9억1천500만원 등으로 거래됐다.
송도 부동산업계 관계자는 “코로나19 기간 송도에 투자수요가 몰리며 고점을 찍고, 이후 투자가 빠지며 상대적으로 가격이 더 하락한 경향이 있다. 그래서 수치상으로는 연수구 집값이 하락세를 보일 수는 있다”며 “6·8공구 외 나머지는 아파트 매매가는 하락 없이 보합세가 유지되고 있으며, 특히 1공구 등 학교와 학원 등이 밀집해있는 곳 중심으로는 강세가 이어지고 있다”고 말했다.
2025-05-18
신축 많은 하남 5.96% 상승보여
도내 외곽 안성·평택·이천 약세
경기지역 내에서도 동네에 따라 아파트값이 다른 ‘지역 분화’ 현상이 두드러지는 것으로 나타났다.
지난 한 해 동안 과천의 아파트 실거래가격은 17% 뛰었지만, 안성과 평택은 5% 내렸다. ‘제대로 된 집 한 채’에 집중된 수요로 경기 핵심지역과 외곽지역의 집값 격차가 갈수록 벌어지는 모양새다. → 그래프 참조
19일 한국부동산원에 따르면 지난 한 해 동안 경기도 아파트 실거래가격지수는 1.85% 올랐다. 그러나 내용을 살펴보면 극심한 격차를 보인다.
과천의 아파트 실거래가는 연간 17.23% 상승하며 경기도 내 47개 지역 중 가장 많이 올랐다. 과천 다음으로는 성남 분당구(8.36%), 수정구(7.85%), 하남(5.96%)의 아파트 실거래가 상승률이 높았다. 이들 지역 모두 서울 강남권과 지리적으로 가깝다는 공통점이 있다.
과천과 하남의 경우 선호도가 높은 신축 아파트가 모여있는 점도 집값 상승에 영향을 미쳤을 것으로 분석된다. 특히 과천 실거래가는 2023년에도 18.03% 올라 2년간 상승률이 38.38%에 달한다.
지난해 부천 원미구(4.78%), 안양 동안구(4.76%), 수원(4.52%), 구리(4.28%)는 4%대 상승률을 보였다.
이에 반해 경기도 내에서도 외곽지역인 안성의 아파트 실거래가는 지난해 5.42% 하락했고, 평택은 5.38% 떨어졌다. 이천(-3.99%), 포천(-3.25%), 용인 처인구(-2.42%) 아파트값도 약세를 보였다.
이천과 안성 등의 지역에서는 미분양이 늘며 기존 아파트 매매가격에도 영향을 미친 것으로 보인다. 이천은 지난해 8월부터 이달까지 7개월 연속 미분양 관리지역으로 지정됐다.
전문가들은 낮은 전세가율로 서울 외곽 지역에 갭투자를 하기보다 출퇴근이 편한 핵심지역에 수요가 몰리며 지역별 차별화가 뚜렷해진 것으로 보고 있다. 또 집은 한 채만 사고 나머지는 금융자산에 투자하는 흐름도 이 같은 현상에 영향을 주는 것으로 파악했다.
한편 지난해 전국 아파트 실거래가격은 1.44% 올랐다. 서울 실거래가가 8%대 상승률을 보였으며, 인천과 경기 상승률은 각각 2.43%, 1.85%였다.
2025-02-19
각 6.10%·4.12%… 전체 상승 전환
이천·안성·평택·일산서구 등 하락
전문가들 “올해 상반기까지 보합세”
지난해 과천, 성남 분당구, 수원 영통구, 인천 서구가 아파트 매매가격 상승률이 높았던 것으로 나타났다. 부동산 전문가들은 올해 아파트 매매시장을 중심으로 부동산 시장이 보합세를 보일 것으로 예상했다.
5일 한국부동산원에 따르면 지난해 경기·인천 아파트 매매가격 변동률은 경기 0.54%, 인천 1.26%를 기록하면서 상승세로 전환했다. 2023년 경기·인천 아파트 매매가격 변동률은 경기 -6.29%, 인천 -5.18%이었다.
과천(6.10%), 성남 분당구(4.09%), 수원 영통구(4.53%), 인천 서구(4.12%)가 상승세를 이끈 반면, 이천(-3.69%), 안성(-3.38%), 평택(-2.93%), 고양 일산서구(-2.59%), 인천 연수구( -0.36%)의 하락세가 두드러졌다.
2024년 경기·인천지역 아파트 전세가격 변동률도 경기 3.80%, 인천 7.05%로 1년 만에 상승세로 돌아섰으며 인천 부평구(10.85%)와 서구(10.84%)가 두 자리 상승세를 기록했고 수원 영통구(8.88%), 구리(8.63%), 고양 덕양구(8.22%) 등도 높은 상승세를 보였다.
지난해 연말 비상계엄, 탄핵정국 등으로 경기·인천 아파트 매매가격이 약보합세로 마무리된 가운데 부동산 전문가들은 올해 아파트 등 부동산 전망에 대체로 부정적인 입장을 피력했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “대출 규제, 탄핵 정국, 대외 신인도 하락 등으로 경제가 어려워 부동산 시장도 상반기까지는 보합세 내지는 하락할 것으로 본다”고 예상했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “지난해 4분기의 대출규제와 정국 불안, 집값 고점 상황 속에 연초 계절적 비수기까지 맞물렸다는 점에서 상반기 시장 부진이 지속될 것”이라고 내다봤다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “시장 불확실성으로 상반기에도 전반적으로 관망세가 이어지면서 거래가 있더라도 제한적일 것”이라고 말했고, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 또한 “올해 시장이 전반적으로 박스권 안에서 기준금리와 대출규제에 따라 출렁이는 상황이 전개될 것”이라고 밝혔다.
서진형 광운대 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “혼란한 정국으로 인해 상반기 집값은 보합세를 유지하거나 하락세를 보일 것”이라면서 “다만, 매수심리가 위축됨에 따라 전세수요가 몰리면서 전세시장은 급등할 것으로 보인다”고 설명했다.
김지연 부동산R114 책임연구원은 “정국 혼란이 길어지고 경기가 위축되는 상황이라서 부동산 시장에도 일부 영향을 줄 수 있을 것 같다”면서 “공급물량도 적고 대출규제도 계속되고 있어서 양극화는 계속될 거고 높은 상승세를 보이진 않을 것 같다”고 말했다.
2025-01-05
올해 전국 민간 분양아파트 기준 층 분양가가 3.3㎡당 2천만원을 돌파하며 역대 최고치를 기록했다.
부동산R114에 따르면 올해(1월~12월 3주차 기준)까지 분양된 전국 아파트 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 2천61만원으로 역대 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다.
권역별로는 수도권이 가장 많이 상승했다. 올해 수도권 3.3㎡당 평균 분양가는 2천311만원으로 지난 2023년(2천34만원)에 이어 연속으로 2천만원을 돌파 했으며 4년전 분양가(3.3㎡당 1천598만원)보다 713만원(구 34평 기준 2억4천242만원) 가량 올랐다.
이와 같은 분양가 상승은 계속된 고금리와 원자재, 인건비 등 공사비 증가가 주된 원인으로, 문제는 여러가지 국제 정세 등 국내외 상황이 원자재 가격을 계속 불안정하게 만들고 있어 분양가가 앞으로도 더 오를 가능성이 높을 것으로 예상된다.
이렇다보니, 계속된 분양가 상승에 수요자들이 신축 아파트 선점에 적극적으로 나서고 있는 추세다.
도내에선 평택에서 주거 선호도가 높은 평택역 일원에 오랜만에 새 아파트가 공급 중이어서 관심이다.
현대건설이 평택시 합정동 835번지 일원 합정주공 아파트를 재건축 해 짓는 ‘힐스테이트 평택역센트럴시티’. 이 곳은 전용면적 45~178㎡, 총 1천918가구의 대단지로 이중 전용 45~112㎡, 599가구가 일반분양 분이다.
특히 평택역 일대는 교통, 교육, 생활편의 등 풍부한 인프라를 갖추고 있으며 평택고덕, 소사벌 등 주변 택지지구 수요자들도 관심도가 높은 것으로 알려졌다.
힐스테이트 평택역센트럴시티는 1호선과 경부·호남선(새마을, 무궁화열차)이 정차하는 평택역을 비롯해 고속버스터미널, 시외버스터미널 등을 걸어서 이용할 수 있다.
향후 교통 개선 대책도 속속 계획되고 있는 곳이다. 평택역에서 지하철 1정거장 거리에 SRT가 다니는 평택지제역이 있어 강남을 비롯한 서울 및 수도권으로 이동이 편리하고, 또 동탄까지 계획됐던 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 평택지제역까지 연장될 예정이다. GTX-C노선도 평택지제역에 정차할 예정이며, 여기에 평택 서정리역과 평택지제역을 연결하는 수원역 KTX 직결사업이 2025년 하반기 개통을 목표로 추진되고 있다.
또한 AK블라자 백화점과 CGV를 비롯한 쇼핑, 문화시설도 쉽게 이용할 수 있으며 평택역 일대 상업시설과 조개터 상권, 뉴코아아울렛, 롯데마트 등의 상권도 갖추고 있다.
교육여건으로는 단지 바로 옆으로는 합정초가 있으며 평택여중, 한광중·고, 신한중·고, 평택고, 평택마이스터고 등의 학교와 합정동 일대 학원가 등이 들어서 있다.
남향 위주의 쾌적한 단지 배치를 통해 채광 및 통풍효과를 높였으며 외관에 커튼월룩 디자인 및 경관조명을 적용해 평택 원도심의 이미지를 변화시킬 것으로 보인다. 또 가구당 약 1.5대의 넉넉한 주차공간, 전 가구 개별창고가 도입되며 스마트폰으로 조명, 난방을 제어하고 엘리베이터를 호출할 수 있는 ‘하이오티(Hi-oT)’ 시스템도 적용된다. 차량에서 집안 빌트인 기기를 제어할 수 있는 카투홈 서비스도 이용할 수 있다.
여기에 대단지로 조성되는 만큼 커뮤니티 시설도 풍부하다. 피트니스, 스크린골프, 사우나, 독서실, 작은도서관, 어린이집 등 평택역 일대 원도심 아파트 중 손꼽히는 규모의 다양한 커뮤니티 시설이 구성될 계획이다.
한편, ‘힐스테이트 평택역센트럴시티’의 견본주택은 평택시 합정동 835번지 현장에 위치해 있다.평택역 인근 A공인중개사는 “평택역은 과거부터 1호선을 통한 평택의 관문지역으로 편의시설이 많아 선호지역 중 하나다”라며“재건축 등 원도심 개발이 곳곳에서 이뤄지면서 원도심을 떠났던 분들이 새 아파트에 관심을 갖고 문의하는 일이 많다”고 말했다.
2024-12-30
수도권광역급행철도(GTX)-A 파주~서울역 구간이 내달 개통을 앞두고 있지만, 기점이 될 파주 운정신도시 집값은 잠잠한 모양새다. GTX-A노선 동탄~수서 구간 개통을 앞두고 동탄역 일대 집값이 상승세를 보였던 화성신도시와 사뭇 다른 양상이다. 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 20일 ‘운정화성파크드림시그니처’ 전용면적 84.99㎡ 12층 주택이 중개거래를 끼고 4억8천500만원에 새주인을 찾았다. 동일면적·동일층의 직전거래는 지난 7월 5억원으로, 4개월만에 매매가가 1천500만원 내렸다. 파주시 목동동에 위치한 해당 단지는 지난 2020년에 입주한 신축 아파트다. 시중에 유동자금이 풀려 집값이 뛰던 부동산 급등기와 고금리에 거래가 잠겨 집값이 내리는 하락기를 모두 겪었다. 이곳 전용 84.69㎡ 실거래가 흐름이 이를 단적으로 보여준다. 2020년 6월 4억3천700만원(11층) 최초 거래를 시작으로, 같은 해 11월 5억5천만원(7층)에 실거래, 5개월 만에 매매가가 1억원 넘게 뛰었다. 상승세는 이어져서 2022년 2월 9억5천만원(25층)에 최고가를 경신했다. 최초 거래가 대비 117.4% 상승한 셈이다. 그러나 부동산 경기가 침체되면서, 해당 단지 또한 하락세를 면치 못했다. 같은 해 2022년 8월 5억원(5층)으로 내린 뒤 2023년 3월 4억7천500만원(5층), 2023년 8월 4억7천만원(16층)에 손바뀜했다. 올해 들어선 4억7천800만~5억2천만원 수준에 실거래되고 있다. GTX 운정중앙역과 가까운 단지에서도 오름세는 관측되지 않는다. 일례로 동패동 운정신도시 아이파크 전용 84.95㎡의 경우 지난달 19일 7억1천500만원(6층)에 매매가 성사됐다. 동일면적 비슷한 층의 이전 거래는 지난 7월 7억5천만원(3층)으로, 3천500만원 차이가 난다. 업계에서는 9월 1일부터 2단계 스트레스 DSR이 시행되면서 거래가 잠겼다고 입을 모은다. 운정신도시 내 한 공인중개사사무소 대표는 “8월까지는 저가 위주로 매물이 소진됐는데, 9월부터 대출이 막히면서 거래도 사라졌다”며 “매수 문의도 없어 답답하다”고 했다. 전문가들은 배후 수요가 중요하다고 봤다. 경기남부에 위치한 동탄은 반도체 클러스터 등으로 일정 수요가 꾸준하지만, 파주는 수요를 창출하는 기능이 부족해 동일한 교통호재에도 동탄과 운정의 부동산 흐름이 다르게 나타난다고 보는 것이다. 한국부동산경영학회 회장을 맡고 있는 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “서울 접근성이 개선되는 GTX는 부동산 가격 상승 여력이 있는 호재이지만, 파주는 배후세력이 부족해 다른 지역에 비해 관심도가 떨어지는 편”이라고 했다. 그러면서 “9월 대출 규제 영향, 가격이 과거보다 많이 상승했다는 피로도가 누적되면서 이 같은 현상이 나타나는 것으로 보인다”고 말했다.
2024-11-26
경기도·인천 입주 5년 이하, 5년 초과 아파트 3.3㎡당 매매가격
경기도 부동산 시장에서 신축 아파트 선호 현상이 심화되면서 구축 아파트와 가격 차이가 점점 벌어지고 있다.11일 부동산 플랫폼 ‘직방’에 따르면 입주 5년 이내인 경기도 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 평균 2천207만원으로 집계됐다. 반면, 입주 5년 초과 아파트값은 1천709만원으로 신축 대비 498만원 저렴했다. 신축이 구축보다 1.29배 비싼 셈이다.도내에서 신축과 구축의 격차가 가장 벌어지는 곳은 여주시다. 5년 이내 신축의 3.3㎡당 평균 가격은 1천326만원으로, 5년 초과(640만원) 아파트보다 2배 이상 비싼 것으로 나타났다. 여주역 일대 새 아파트가 지역 평균 매매가격보다 높게 형성되면서 가격차이를 보였다는 게 직방 설명이다.군포시 또한 지하철역이 가까운 역세권 입지 신축이 가격을 이끌면서 1.82배 차이를 보였다. 군포 입주 5년 이내 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 3천73만원, 5년 초과는 1천684만원으로 조사됐다. 이어 평택시(1.77배), 부천시 원미구(1.75배), 수원시 장안구(1.73배) 순으로 신축과 구축의 격차가 벌어졌다.경기도 대다수 지역에서 신축 아파트가 5년 초과 아파트 가격을 앞지른 가운데, ‘준강남’ 과천과 성남 분당구에선 반대 흐름이 나타났다. 과천의 경우 5년 초과 아파트 3.3㎡당 평균 매매가가 5천540만원으로, 5년 이내 5천325만원보다 215만원 비쌌다. 과천 본도심으로 꼽히는 별양동, 중앙동 일대 주공아파트 재건축 영향으로 5년 초과 구축 가격이 비싸게 형성된 영향이다.김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “최신 인테리어, 편리한 단지 내 커뮤니티 시설, 인프라 등의 장점으로 신축 선호도가 높고 가격 역시 상대적으로 높게 형성됐다”며 “새아파트 값이 크게 오르면서 5~10년 이내 준신축으로 수요가 이동하는 양상”이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@kyeongin.com
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