노후계획도시 정비사업 첫발
정비사업따른 추가공급 매력 부족'분양가 10억 이상'땐 수요 한정적'100만㎡이상 조건' 이해관계 얽혀
노후계획도시 정비사업이 재건축 수요가 높은 구도심을 획기적으로 탈바꿈할 돌파구로 기대를 모으고 있다. 하지만 지역 주택 상황과 대외적인 부동산 여건은 물론, 기존 재건축 사업보다 훨씬 많은 주민의 이해관계를 조정해야 하기 때문에 따져보면 넘어야 할 산이 더 많다는 진단이 나온다.노후계획도시 정비사업을 인천에 적용했을 때 가장 큰 걸림돌은 사업성 확보 여부가 불투명하다는 데 있다. 인천은 인구 유입에 따른 대규모 주택 공급이 지속하고 있어서 노후계획도시 정비사업을 통한 추가 공급이 주택 시장에 크게 매력적이지 않다는 게 전문가들 분석이다. 서울과 서울 생활권으로 분류되는 경기 지역과 비교해 주택 가격이 낮게 책정된 데다 노후계획도시 정비사업 특례를 적용해 용적률을 상향하더라도 도로, 공원, 학교 등 기반시설 조성에 쓰일 공공기여분으로 내놓아야 하기 때문에 결국 분담금으로 떠안게 될 가능성이 높다.
인천을 중심으로 10여년째 재건축·재개발 사업을 맡았던 40대 김모씨는 "인천 부동산은 송도국제도시 등 특정 지역을 제외하고는 분양가 10억원 이상 책정할 수 없어서 구도심 일대에 노후계획도시 정비사업을 하게 되면 분담금 폭탄으로 이어질 가능성이 높다"며 "경기 성남시와 같이 일반 분양 물량으로 아파트 한채당 20억원에 공급해도 수요가 충분한 지역이 아니면 사업을 낙관할 수 없다"고 내다봤다.노후계획도시 정비사업은 기존 재건축 사업 면적보다 훨씬 더 큰 '100만㎡ 이상'을 필수 조건으로 내걸고 있는데, 이는 지역별로 편차가 있지만 약 수만 가구에 대한 동의를 전제로 한다. 기존 단일 주택 단지 중심으로 추진되는 재건축 사업과 달리 개별 주택 단지의 용적률, 대지 지분이 다르기 때문에 주민 간 이해관계도 상이할 수밖에 없다. 향후 신규 주택 단지의 공급 면적, 위치 등을 배분하는 문제 등도 얽혀있기 때문이다.김인만 김인만부동산경제연구소장은 "정부가 노후계획도시 정비사업을 발표하면서 당장 3년 뒤 착공이 가능할 것처럼 과도한 환상을 심어줬는데 정비사업 특성상 굉장히 많은 협의가 필요하다"며 "조합원 동의를 이끌어내고 갈등을 조율하는 것부터 지방자치단체와 공공기여분을 설정하는 등 수많은 절차가 수반돼야 한다"고 설명했다.이 밖에 노후계획도시 정비사업이 고밀개발이라는 부작용을 초래해 지역 내 개발 격차 등 여러 문제로 이어질 수 있다는 우려도 있다. 다만 최소 15년 이상 소요되는 기존 재건축 사업과 비교해 빠르게 추진될 수 있는 유인책을 갖고 있다는 점에서 성공적인 정비사업으로 자리잡을 가능성도 배제할 순 없다.인천시는 9월 중 노후계획도시 정비사업 대상지인 연수·구월·계산 지구와 갈산·부평·부개 지역, 만수 1·2·3 지역 5곳을 대상으로 공간적 범위, 개발 밀도 등을 살펴보는 기본계획 수립에 착수한다. 인천시는 기본계획이 마무리되면 대상 지역 중 노후계획도시 정비사업의 필요성, 적격성이 높은 곳을 선정해 특별정비구역으로 지정할 예정이다. 노후계획도시 정비사업은 기본계획을 바탕으로 특별정비구역을 지정해 재건축을 추진할 수 있도록 한다.인천시 관계자는 "대상 지역 중심으로 노후계획도시 정비사업 추진 시 물리적, 시간적 여건을 검토하려고 한다"며 "노후계획도시 정비사업이 지역 주택 시장과 조화를 이뤄서 안착할 수 있도록 면밀히 검토하겠다"고 했다. /박현주기자 phj@kyeongin.com만수주공단지 일대 설치된 재건축 사업 현수막. /조재현기자 jhc@kyeongin.com
2024-09-04
2024-09-01
국토부, 수원영통·용인수지 등 기본계획 수립… 2026년 7월내 마무리 안양평촌 '용적률상향 계획안' 공람 실시, 이후 시의회 의견조회 절차수원 영통지구, 용인 수지·구갈지구, 안산 반월산단 배후지 등 경기도내 4개 노후계획도시의 노후계획도시정비기본계획이 수립된다. 또한 기준 용적률을 상향하는 평촌신도시의 기본계획(안)도 공개된다.국토교통부는 30일 경기도와 인천시를 비롯해 수원·용인·안산·시흥·의정부·하남 등 전국 23개 노후계획도시 지자체가 참여하는 협의체 2차 회의를 개최하고, 전국 노후계획도시의 기본계획 수립·추진 현황 등 준비상황을 점검한다고 29일 밝혔다.안양시는 이날 1기 신도시 중 한 곳인 평촌신도시의 노후계획도시정비 기본계획(안)에 대한 주민공람을 시작하며 10월 안양시의회 의견조회, 12월 노후계획도시정비 지방위원회 심의 및 국토부 협의, 경기도 승인 절차를 거치게 된다.현재 204%인 평촌의 기준용적률을 330%로 높이면 주택을 1만8천가구 추가 공급할 수 있다. 이에 따라 평촌 내 주택은 5만1천가구(인구 13만명)에서 6만9천가구(16만명)로 늘어날 전망이다. 평촌에 앞서 기본계획안을 공개한 중동은 350%, 산본은 330%로 기준용적률을 높였으며 분당과 일산의 기본계획안은 다음달 이후 공개된다.1기 신도시에 이어 수원 영통지구(2만7천가구), 용인 수지·수지2지구(1만6천가구), 기흥 구갈·구갈2지구(6천가구), 안산 반월산단 배후지(9만5천가구) 등 경기지역 4개 노후계획도시도 정비기본계획 수립에 착수한다. → 표 참조이들 노후계획도시는 내년 8월부터 2026년 7월 사이 정비기본계획 수립을 마칠 계획이며 인천 연수지구(9월), 구리(2025년 4월) 등도 내년 상반기 중 기본계획 수립을 위한 용역을 시작한다.국토부는 10월 하순께 시흥·하남·광명·구리·의정부 등지에서 '찾아가는 지자체 간담회'도 개최할 예정이다. 정우진 국토부 도시정비기획단장은 "1기 신도시 선도지구 공모와 기본계획(안) 수립을 차질 없이 추진함과 동시에, 전국 노후계획도시도 지역 특성에 맞는 기본계획이 조속히 수립될 수 있도록 적극 지원하겠다"라고 밝혔다. /윤혜경기자 hyegyung@kyeongin.com
2024-08-30
2024-08-25
金, '피해자 돕는데 조건·재정투입
여지 두면 안된다' 정부 계속 설득'가구원수 변화땐 주택 지원' 삽입李, 피해자 지원 법안 미비점 보완'위원회·지원센터 존속' 부칙 추가'법 유효기간 만료전 재개정' 손봐'여당은 정부를 설득하고, 야당은 피해자와 국회 사이에서 가교역할'.21일 본회의에 부의된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안(이하 전세사기특별법)은 법안의 피해구제 한계에도 불구하고 앞선 피해구제책보다 한발 더 나아갔다는 평가를 받고 있다.직접 현금지원은 하지 않지만 그간 야당이 요구해왔던 선구제 후구상안보다 더 큰 재정을 들여 피해자의 주거비용을 지원하기로 했다.이 여야 합작품을 만드는 데 경기지역 두 여성 재선의원의 활약이 있었다. 국민의힘 김은혜(성남분당을)·더불어민주당 이소영(의왕과천) 의원이다.여야는 해당 법률안을 심사하기 위한 국토법안소위를 모두 3차례 열었다. 그러나 김 의원 측은 국민의힘 의원과 국토부간의 회의는 4~5번으로 더 많았다고 전했다. 정부는 경매차익을 이용한 공공임대 지원을 고집했으나 여당은 민주당의 '사각지대' 지적을 넘어설 수 있는 방법을 촉구했다.김 의원은 "피해자를 돕기로 한 이상 조건에 제한을 두거나 재정투입에 여지를 없애면 안된다고 정부를 계속 설득했다. 정부도 지난해와는 태도가 많이 달라져 있었다. 피해자를 돕겠다는 의지를 갖고 있었기에 대화가 가능했다"고 말했다.김 의원과 국민의힘 간사인 권영진 의원 등의 설득으로 정부가 LH 전세임대를 대책으로 들고 왔다.김 의원도 한술 더 얹었다. 결혼·출산 등으로 가구원수가 늘면 더 넓은 집이 필요하고, 정부는 이를 지원할 수 있어야 한다고 설득했다. '가구원수가 변화할 때 피해보증금 이상의 주택으로 지원할 수 있다'는 부분은 이렇게 삽입됐다.사실상 소위 민주당측 간사 역을 맡은 이 의원은 예리하게 법안의 미비점을 보완했다.전세사기특별법은 그 유효기간이 2년으로, 내년 6월이면 종료된다. '신규' 피해자 발굴을 막기 위함이다. 해당 법안은 그 2년 내에 '피해자로 신청한 사람과 인정받은 사람'에 대해서만 적용된다. 그런데 정부 대책은 10년동안 피해자를 지원하도록 설계돼 있었다.이 의원은 피해자를 선별해 내는 위원회를 법안이 사라져도 존치하고, 피해자지원센터가 같은 기간 존속하도록 하는 부칙을 삽입했다.6개월 뒤 이번 정부 대책이 어떻게 적용되는지 실태조사를 함으로써 법의 유효기간이 만료되기 전 다시 개정할 수 있도록 길을 연 것도 이 의원의 혜안이었다.신탁사기 중 이중계약 조문을 포함시키고, 과천처럼 집값이 높아 피해자 인정이 안됐던 안타까운 사례를 들어 보증금을 7억원으로 상향한 것도 그의 성과였다.이는 민주당이 6월, 7월, 8월 한차례씩 진행한 피해자 간담회의 성과이기도 하다.
이 의원은 "법안소위 간사로서 민감하고 어려운 쟁점들을 조율하고 설득하는 게 쉽지 않았지만, 22대 국회 첫 입법 성과를 만드는 데 기여할 수 있어서 보람된 과정이었다"고 소회를 밝혔다.
/권순정기자 sj@kyeongin.com지난 20일 국토위 국토법안소위에서 여야 합의로 전세사기특별법 등 3건의 법률안을 합의한 뒤 더불어민주당 이소영(사진 왼쪽) 의원과 국민의힘 김은혜(왼쪽에서 두번째) 의원이 국토위원장실에서 기자들에게 브리핑하는 모습. 2024.8.20 /김은혜 의원 페이스북
2024-08-21
2024-08-18
1기 신도시 중 부천 중동의 기본 용적률은 350%, 군포 산본은 330%로 확정됐다. 14일 노후계획도시 정비 세부 계획 수립을 위한 가이드라인을 발표한 정부는 오는 2027년 1기 신도시 재정비 공사의 첫 삽을 뜨기 위해 속도를 내겠다는 방침이다. 국토교통부는 지난 13일 정부·경기도·1기 신도시 지자체가 참여하는 상설 협의체 회의를 열어 노후계획도시 정비 기본 방침안을 공유한 후 14일 이를 발표했다. 기본 방침안은 '도시는 새롭게, 삶은 쾌적하게, 노후계획도시 재창조'라는 비전 아래 도시 공간 재구조화를 통한 도시 경쟁력 강화, 통합 정비 기반의 도시·정주 환경 개선, 혁신 기술이 주도하는 미래 도시 전환, 체계적·단계적 정비를 통한 시장 안정 등 4가지를 정책 목표로 삼았다. 1기 신도시 5곳 중 가장 빠르게 기본계획안을 마련해 주민공람에 돌입한 곳은 부천 중동과 군포 산본이다. '미래를 닮는, 새로움을 담는 중동'을 비전으로 삼은 부천 중동은 현재 평균 용적률 216%에서 350%로 기준 용적률을 높여 2만4천가구를 추가 공급하겠다는 계획이다. '양질의 주거 공간과 자족 인프라 확충으로 재창조되는 RISE-UP 산본'을 앞세운 군포 산본은 기존 평균 용적률 207%에서 330%로 기준 용적률을 설정해, 1만6천가구를 더 공급할 예정이다. 안양 평촌은 이달 말 기본계획안이 마련되고, 성남 분당과 고양 일산도 준비 중이다. 정부는 이날 1기 신도시 재정비 사업에 수반돼야 할 이주 대책과 광역교통개선방안에 대해서도 정책 방향을 제시했다. 우선 이주 대책과 관련해선 각 1기 신도시 지자체 내 이주주택 물량을 공급하기 위해 순환정비 모델을 마련하고 이주 금융을 지원한다. 정부가 1기 신도시 이주대책 수립 방향 설문조사를 실시해보니 1기 신도시 주민 83.3%가 재정비 기간 해당 지자체 내에 이주해 거주하길 희망하는 것으로 나타난 데 따른 것이다. 이에 정부와 각 지자체는 관내·외 유휴 부지와 공공택지 물량을 활용해 이주할 수 있는 주택을 다양하게 확보하겠다는 계획이다. 필요 시 분양전환형 신축매입주택, LH 매입 미분양 주택 등을 활용하는 방안도 검토하겠다는 방침이다. 이주 수요 대비 주택 공급이 충분치 않은 경우 관리처분계획 인가 시기를 조정하는 방식 등으로 수요를 관리해나가겠다는 점도 덧붙였다. 여기에 맞춤형 보증상품과 이주지원 리츠를 통해 이주에 따르는 비용 부담을 최소화하겠다고 했다. 1기 신도시 재정비에 따른 광역교통 수요 변동 및 대안 마련과 관련해선 올해 말까지 연구용역을 진행한다. 연구용역을 통해 신규 사업을 발굴하고 지자체가 관련 계획을 수립할 수 있도록 지원해나간다는 계획이다. 정부는 1기 신도시 재정비 속도를 높여 오는 2027년 첫 착공을 이뤄내겠다는 점을 재차 강조했다. 나아가 오는 2029년까지 8만8천가구 인·허가, 4만6천가구 착공을 이뤄내 총 10만 가구 이상의 추가 공급 기반을 마련하겠다는 게 정부 목표다. 정우진 국토교통부 도시정비기획단장은 “노후계획도시 정비 기본방침 및 각 1기 신도시 지자체들의 기본계획안을 통해 제시된 내용들이 차질 없이 작동될 수 있도록 관계기관과 긴밀히 협조해나갈 것"이라고 밝혔다. 군포/강기정기자 kanggj@kyeongin.com
2024-08-14
2024-09-03
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2024-08-22
2024-08-20